DUBROVNIK, BUDVA, BEOGRAD - , SARAJEVO Cijene nekretnina u regionu vrtoglavo skaču, približavajući se zapadnoevropskim, iako ekonomije novonastalih država daleko zaostaju za onim u Evropskoj uniji.
Raslojavanje stanovništva iznjedrilo je nove bogataše koji kupuju ne pitajući koliko šta košta, a i sve veći broj stranaca koji su prije svega zainteresovani za nekretnine na Jadranu, glavni su uzrok rasta cijena.
Tako kvadratni metar stana u starom gradu u Budvi dostiže šest hiljada evra, što je više nego u mnogim evropskim metropolama, a u gradskom jezgru u Dubrovniku i astronomskih 20.000 evra. Kvadratni metar skuplji je jedino u Monaku. Istovremeno, seoska domaćinstva se mogu kupiti budzašto.
Cijene nekretnina su najbrže rasle u Crnoj Gori, naročito poslije prošlogodišnjeg sticanja državne nezavisnosti. Stranci, prije svega Rusi, zatim Britanci i Irci masovno kupuju naročito na Crnogorskom primorju, ne pitajući za cijenu. Tako se zbog ogromne tražnje, kvadratni metar stana u starom gradu u Budvi prodaje za više od šest hiljada evra. Zadovoljni su bivši vlasnici, ali je i država zadovoljna jer su po osnovu poreza na promet nekretnina njeni prihodi uvećani nekoliko puta. Uprkos procjenama da su cijene nekretnina prenaduvane, one i dalje rastu.
Prema podacima crnogorskog Ministarstva finansija, prošle godine je prodato nekretnina za skoro 600 miliona evra, od čega je država prihodovala više od 11 miliona evra naplaćujući porez na promet. Ta suma je ove godine, prema svježim podacima poreske uprave, premašena već u prvih pet mjeseci sa naplaćenih skoro 14,5 miliona evra, što je čak četiri puta više nego lani u istom periodu.
`Crna Gora je izuzetno atraktivna turistička destinacija`, kaže Saša Dedaić, direktor Agencije za nekretnine INTERSPAR, objašnjavajući razlog eksplozije crnogorskog tržišta nekretnina.
Dedaić, ipak, smatra da postoji mnoštvo apsurdnih primjera gdje su ponuđene neopravdano visoke cijene. Ilustrujući trenutno stanje, Dedaić navodi cijene stanova u Podgorici.
`Nema govora da kvadrat stana u jezgri grada možete dobiti ispod 2.000 evra. A što se tiče novogradnje, cijene se kreću od 2.200 do 2.300, pa čak i do 2.500 evra`, kaže on.
Cijene kvadratnog metra u novogradnji su na primorju od 2.500 do 5.000 evra, a kvadrat zemljišta, takođe na primorju, između 200 i 450 evra. Vrijednost nekretnina su podigli stranci koji kupuju ne pitajući za cijenu. Bivši vlasnici tih nekretnina, uglavnom ne znajući šta da rade sa dobijenim novcem, grozničavo kupuju druge nekretnine, pa se u domaćim oglasima čak pojavila ponuda sa nekretninama u egzotičnom Dubaiju. Ali šta je globalno atraktivni Dubai za budvanski Stari Grad govori primjer iz oglasa.
`Stara Budva, 85 kvadratnih metara, cijena je 530.000 evra`.
Cijene na sjeveru su još daleko od cijena na jugu Crne Gore, ali i tamo se osjeća širenje talasa poskupljenja.
U Zagrebu kvadratni metar košta više od 2.000 evra, a u Dubrovniku i do 20.000 evra. Prodavci kuće, porodica Lepeš, ponudili su objekat Dubrovačko-neretvanskoj županiji i gradu Dubrovniku, koji imaju pravo prvootkupa, ali su lokalne vlasti odbile da daju tri-četiri miliona evra za kuću od 200 kvadrata.
`To je prevelika vrijednost ako gledamo u novčanom obliku, a premala ako vi gledate da će se cijeli grad prodati i da zimi nemate nikog. Jer se nama dogodilo da mi jednostavno više nemamo stanovnika u gradu`, kazala je jedna Dubrovčanka.
`Trgovina nekretninama na slobodnom tržištu se nigdje, pa ni u Dubrovniku, ne da zaustaviti. U Hrvatskoj je došlo do pada trgovine nekretninama, a njihove cijene su dostigle plafon. Negdje smo na nivou Španije i Grčke, tako da se kupci uvijek okreću prema onome što je jeftinije`, kaže Jasminka Biliškov, direktorka jedne splitske firme iz te branše.
U Hrvatskoj se spominje broj od 40.000 nekretnina prodanih strancima. Stranci gube zanimanje za nekretnine u Hrvatskoj, a Hrvati nemaju dovoljno novca, jer su cijene otišle u visinu.
`Banke su u rukama stranog kapitala, svoje male kamate u svojim zemljama naplaćuju kod nas. U izgradnji vlada anarhija, cilj je ostvarenje ekstremnog profita na brzinu`, kaže jedan Zagrepčanin.
Beograd slovi za najdinamičnije gradilište u regionu, sa stotinama kranova u vazduhu. Osim izgradnje ekstravagantnih predstavništava najvećih svjetskih kompanija pojačana je i stanogradnja. Direktor agencije za promet nekretninama `Vavilon` Snežana Milekić kaže da se jagma za novim kvadratima ne smanjuje i da očekuje blagi porast cijena u narednim mjesecima.
`Cene u Beogradu su od 1.000 pa do 2.500 evra po kvadratnom metru, ali luksuzniji stanovi mogu biti skuplji`, kaže Milekićeva, navodeći da je najinteresantniji Novi Beograd, gdje su se cijene skoro izjednačile sa centrom grada ili su čak i veće. Kupci su uglavnom iz Crne Gore, jer se tamo nekretnine prodaju po nevjerovatnim cijenama.
`Srednja klasa se uglavnom pojavljuje iz kredita. Znači ne kao keš kupci. To su većinom mladi ljudi koji su zaposleni u boljim firmama`, kaže Snežana Milekić.
U posljednjih godinu dana cijene stanova u Sarajevu i Banjaluci prema podacima agencija za prodaju nekretnina porasle su za više od 40 procenata. Vedad Koćo, iz sarajevske agencije `Gala nekretnine`, kaže da kvadrat stambenog prostora u gradskoj jezgri Sarajeva košta između 2.500 i 6.000 KM.
Banjaluka je jeftinija od Sarajeva, ali su cijene i dalje dosta visoke za obične smrtnike. Kvadrat stana u novogradnji je po 1.800 do 2.200 KM.
`To su astronomske cijene. Mlad čovjek, koji se oženio, nema šanse da riješi stambeno pitanje. To je suludo, van svake matematike. Tržišne cijene su ovdje zapadne, a plata albanska`, kaže Nenad Božić iz Banjaluke, koji godinama bezuspješno pokušava da riješi stambeni problem.
U malim, nerazvijenim gradovima su cijene i više nego duplo manje nego u Sarajevu i Banjaluci. Tako je cijena kvadrata stana na primjer u Zvorniku između 600 i 800 maraka.
I na Kosovu cijene nepokretnosti stalno rastu, naročito u Prištini. Međutim, veoma su skupi i placevi duž regionalnih saobraćajnica. Svojevremeno su Albanci plaćali velike svote i za imanja Srba koji su odlazili sa Kosova.
Sulejman Zogu, vlasnik agencije za nepokretnosti `Zogu` u Prištini, kaže kako su cijene nepokretnosti poslije rata u stalnom porastu.
`Cijene novih stanova su manje od cijena starih stanova, pošto novi stanovi odnosno zgrade nemaju građevinske dozvole, što onemogućuje prenošenje vlasništva kod kupaca. Cijena po kvadratnom metru u centru se kreće od 1.000 do 1.500 evra za stare stanove, odnosno od 650 do 850 evra za nove stanove na istim lokacijama`, kaže Zogu.
I cijene placeva u Prištini su različite. Kreću se od 50.000 do 100.000 evra u strogom centru, a oko 15.000 na periferiji grada.
Dobitnici i gubitnici
Korist od drastičnog rasta cijena nekretnina imaće svi učesnici kupoprodajnog lanca. Kupac zbog uloženog kapitala, prodavac koji se neočekivano obogatio, posrednici zbog obilnog posla i provizija, država većom naplatom poreza.
Na cjedilu će, po svemu sudeći, opet ostati najugroženiji sloj građana, bez riješenog stambenog pitanja. Njima neće pomoći zbog niskih primanja još nedostupni stambeni krediti, koji će zbog munjevitog rasta cijena postati potpuno besmisleni.
Prognoze za BiH
Trgovci nekretninama nagovještavaju da bi cijene stanova u Sarajevu i Banjaluci mogle još porasti, ne samo zbog dolaska investitora i bogataša, nego zbog velikog broja onih koji trbuhom za kruhom sele u veće centre.
Sa druge strane, cijene stanova i kuća u ruralnim sredinama i gradićima ostaće iste ili će još pasti, osim u mjestima koja su interesantna za turiste.
Putevi dižu cijene
Cijenu nekretnina u hrvatskoj unutrašnjosti podigla je izgradnja autoputa Zagreb - Split. Svaka dionica autoputa koja se otvarala, poskupljivala je cijenu nekretnina za 20 do 30 odsto, dok autoput nije stigao do Zadra. U Zadru se kvadratni metar apartmana mogao kupiti za 800 do 900 evra, a kada je stigao autoput kvadratni metar je već bio 1.500 do 2.000 evra.