Sa rastom cijena nekretnina znatno bržim od rasta zarada, stambeno pitanje postaje dugoročni izazov za većinu građana.
Tržište nekretnina u Crnoj Gori nastavilo je da ruši sopstvene rekorde. Prema preliminarnim podacima Monstata za prvi kvartal 2026. godine, prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Podgorici iznosila je 2.395 evra. Ovaj prosjek obuhvata samo stanove koji su prvi put prodati (novogradnju) i ne uključuje stari stambeni fond. Na državnom nivou prosjek je bio 2.445 evra, u primorskom regionu 2.575 evra, a na sjeveru 1.708 evra.
Istovremeno, Uprava za statistiku objavila je da je prosječna neto zarada u Crnoj Gori u januaru 2026. godine iznosila 1.026 evra. Tokom 2025. godine prosječna neto plata iznosila je 1.012 evra, dok je u decembru 2025. dostigla 1.022 evra. Ovi podaci pokazuju da rast plata značajno zaostaje za rastom cijena stanova.
Kako ova dva podatka – cijena kvadrata i prosječna plata – utiču na mogućnost kupovine stana? Izračunato je koliko prosječnih plata treba izdvojiti da bi se kupio stan površine 50 kvadratnih metara u glavnom gradu, kao i kakva je realna dinamika otplate ukoliko se odlučite za kredit.
Koliko stvarno košta stan od 50 kvadrata?
Ako je prosječna cijena kvadrata 2.395 evra, stan od 50 kvadrata košta oko 119.750 evra. Sa prosječnom neto platom od 1.026 evra, potrebno je oko 117 mjesečnih plata da bi se prikupio cijeli iznos, odnosno 9,7 godina kada bi radnik mogao da odvaja kompletnu platu za kupovinu stana.
Šta pokazuju proračuni?
U praksi, malo ko može da izdvoji cijelu platu za otplatu stana. Banke uglavnom prihvataju da maksimalna rata kredita iznosi od 30 do 40 odsto neto zarade. Ako uzmemo da porodica koristi 40 odsto prosječne plate (oko 410 evra), za otplatu stana od 119.750 evra bez učešća bilo bi potrebno oko 24 godine. Sa 30 odsto plate (oko 310 evra) otplata bi trajala više od 32 godine.
Ovi proračuni ne uzimaju u obzir kamatne stope koje bi otplatu dodatno produžile, niti potrebu za početnim učešćem od najmanje 10 do 20 odsto koje banke zahtijevaju.
Na kraju 2025. godine prosječna cijena kvadrata u Podgorici iznosila je 2.141 evro, što znači da je samo tokom prva tri mjeseca 2026. godine kvadrat poskupio za više od 200 evra. Sa prosječnom neto platom od 1.012 evra u 2025. godini, bilo je potrebno oko 9,9 godina, odnosno 118 plata, da se prikupi vrijednost stana.
Dakle, rast plata od oko dva odsto godišnje ne može da prati rast cijena nekretnina od 10 do 15 odsto.
Šta ovo znači za građane?
Rast cijena nekretnina mnogo je brži od rasta plata. Između kraja 2025. i prvog kvartala 2026. godine cijena kvadrata u Podgorici porasla je sa 2.141 na 2.395 evra. U istom periodu prosječna plata povećana je sa oko 1.012 na 1.026 evra.
Kupovina stana zahtijeva dugoročnu finansijsku strategiju. Čak i uz maksimalnu racionalizaciju troškova, prosječno zaposleni građanin ne može finansirati stan bez kredita. Potrebne su decenije štednje ili kredit sa učešćem i dugim rokom otplate.
Kupci najčešće kombinuju učešće od najmanje 20 odsto, kredit na 20 do 25 godina i dodatne prihode partnera ili porodice.
Tržište sve manje dostupno mladima
Mladim ljudima koji tek započinju karijeru prosječna plata nije dovoljna ni za adekvatan kreditni kapacitet. Banke zahtijevaju stabilan radni odnos, često i žirante, dok rast kamatnih stopa nakon 2023. godine dodatno opterećuje mjesečne rate.
Regionalne razlike i dalje su velike. U sjevernom regionu prosječna cijena kvadrata iznosi 1.708 evra. Međutim, u tim gradovima tržište je manje razvijeno, a prihodi niži, pa finansijska dostupnost stanova nije značajno bolja.