BANJALUKA - Aleksandar Lilić, arhitekta i predsjednik Asocijacije za razvoj savremene arhitekture ("ARSA" – u osnivanju), istakao je tri ključna problema koji se pojavljuju u novom Nacrtu urbanističkog plana Banjaluke, upozorivši da bi njegovim usvajanjem u sadašnjem obliku moglo doći do ozbiljnih poteškoća u njegovom sprovođenju.
Prvi problem, kako je naveo, odnosi se na neusklađenost plana sa Pravilnikom o opštim pravilima urbanističke regulacije I parcelacije ('Sl. glasnik Republike Srpske' br. 115/13), koji je donesen kao podzakonski akt koji važi na čitavoj teritoriji RS. "Urbanističkim planom su izmenjeni pojedini parametri koji su već definisani Pravilnikom, tako da je objektivno za očekivati da će kolege, arhitekti i urbanisti, koji budu radili planove nižeg reda (regulacione planove) biti u dilemi koje propise i pravila gradnje treba primenjivati", upozorio je Lilić.
Naglasio je da je Urbanistički plan ušao u zonu preregulacije, te da je uveo određene, dodatne odredbe i kriterijume koji nisu obuhvaćeni Pravilnicima, a za kojima jednostavno nije bilo potrebe. Time će se, smatra, čitav proces daljeg planiranja dodatno zakomplikovati, jer pravilnik već propisuje sve ključne smjernice za planiranje, od razmaka između objekata, koeficijenata zauzetosti i izgrađenosti parcele, maksimalne spratnosti u pojedinim zonama, potrebne zelene površine, do broja parking mesta. Istovremeno, kako kaže, ni Pravilnik ne definišu jasno zone u kojima se primjenjuju određeni kriterijumi iz Pravilnika, što bi bilo jako korisno u daljom implementaciji Plana.
Drugi problem, navodi, tiče se načina definisanja namjena prostora u planu, gde su često one određene na nivou lokacije, a ne bloka. Ovo se, kako kaže, posebno odnosi na prostore predviđene za javne namjene, koje su preuzete iz ranijih planova ili starog urbanističkog plana, zanemarujući u potpunosti vlasničke transformacije koje su se desile u poslednjih 20 godina, pa su tako pojedine javne funkcije planirane na privatnim parcelama, što se pokazalo kao neefikasno u smislu izuzimanja tih parcela od sadašnjih vlasnika. S tim u vezi, Lilić naglašava neophodnost boljeg i efikasnijeg načina upravljanja građevinskim zemljištem, kako bi se stvorile osnovne pretpostavke za zaštitu i unapređenje javnih funkcija koje predstavljaju opšti interes.
"Ovakav planerski pristup, ukoliko se značajno ne unapredi proces upravljanja građevinskim zemljištem od strane grada, može izazvati nepotrebne zastoje i komplikacije u realizaciji objekata od javnog interesa. Umesto toga, trebalo je planirati javne, infrastrukturne objekte po blokovima – gde bi se odluka o konkretnoj lokaciji utvrdila kasnije, na nivou regulacionog plana. Ovakav pristup je fleksibilniji i jednostavniji, ali zahteva ozbiljnu koordinaciju od strane nosioca pripreme planova", pojasnio je.
Treći problem, navodi on, odnosi se na definisanje parametara gradnje kroz gustinu stanovnika, što može biti u koliziji sa postojećim koeficijentima izgrađenosti.
"Takva preregulacija otvara prostor za nejasnoće, različita tumačenja i zloupotrebe. Stoga je potrebno jasno i nedvosmisleno utvrditi pravila koja će biti primenjiva", naveo je on.
Lilić ističe da Urbanistički plan, kao strateški dokument, treba da definiše glavne pravce razvoja grada za naredni period, da definiše neke vizije grada, ali i stvori dobre pretpostavke za dalji razvoj. Međutim, ističe, da bi se to realizovalo, potrebno je napraviti i tzv. "Akcioni plan" kojim bi se kroz određeni vremenski period pripremili mehanizmi primjene novih pravila i u kome bi se, bar djelimično sanirale određene posljedice dosadašnje neplanske izgradnje.
"Banjaluka je više od 30 godina bez strateškog plana. U tom periodu nastale su mnoge anomalije u prostoru, posebno u centru grada, gde je, evidentno, bilo prekomerne gradnje, a Samim tim i devastacije prostora", kazao je on.
On smatra da bi plan trebalo usvojiti na nivou vizije, uz akcioni plan, sa određenim rokovima i fazama usklađivanja, posebno zato što je novim Urbanističkim planom predviđeno da se oko 70 važećih regulacionih planova treba uskladiti sa novim Urbanističkim planom, što realno zahtjeva i vrijeme i značajna finansijska sredstva.
"U redu je imati viziju razvoja, da Banjaluka treba da bude zeleni grad, grad po meri čovjeka, infrastrukturno dobro opremljen I povezan. Ali, da bi se to ostvarilo, neophodno je i realno planirati prelazni period i postepenu primenu, jer je to proces koji značajno menja dosadašnju percepciju urbanizma svih aktera", zaključio je Lilić.
Jedan od investitora koji je na javnoj raspravi u utorak iznio svoje mišljenje je Saša Kondić, a on smatra da bi usvajanje ovakvog urbanističkog plana uzrokovalo poskupljenje stanova i poslovnih prostora.
"Već sada imamo situaciju da su cijene visoke, a ovim planom dodatno ćemo ugroziti građevinski sektor u Banjaluci. S obzirom na to da u Banjaluci nemamo drugu industriju osim građevinskog sektora, treba imati u vidu da je oko 30-40 miliona KM godišnje direktno punjenje budžeta upravo iz te oblasti", kaže Kondić.
Navodi da se prijedlog ovog urbanističkog plana nije pridržavao zakona i pravilnika o urbanističkim regulacijama i parcelacijama, što je u obavezi.
"Takođe, koeficijenti i uslovi koje su naveli doveli bi do toga da se smanji broj kvadrata koji bi se gradio u Banjaluci, a samim tim bi se smanjio prihod gradu, što je još veća opasnost, jer bi došlo do velikog poskupljenja cijena stanova", navodi on.
Kako kaže, "što je najgore, analizu finansijskog efekta na usvajanje ovakvog urbanističkog plana radili su ljudi na osnovu cijene stana u Beogradu".