Belgija ima među najvećim poreskim opterećenjima za vlasnike nekretnina u Evropi, dok se Kipar i Malta izdvajaju kao najpovoljnije destinacije.
Razlike u porezima na kupovinu, vlasništvo, izdavanje i prodaju nekretnina među evropskim državama su velike, pa konačna isplativost ulaganja često zavisi upravo od poreskog sistema zemlje u kojoj se nekretnina nalazi.
Posjedovanje nekretnine u Evropi podrazumijeva plaćanje poreza u gotovo svakoj fazi – od kupovine i vlasništva do izdavanja i konačne prodaje.
Poreske obaveze prate vlasnike bez obzira na to da li je nekretnina prazna ili donosi prihod, a njihov iznos u velikoj mjeri zavisi od države u kojoj se nalazi, piše Euronews, pozivajući se na podatke Global Property Guidea.
Postoje četiri glavne vrste poreza na koje vlasnici treba da obrate pažnju. To su porez na promet nepokretnosti koji se plaća prilikom kupovine, godišnji porez na nepokretnost koji se obračunava na procijenjenu, tržišnu ili katastarsku vrijednost, porez na prihod od izdavanja, kao i porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom.
Napraviti preciznu rang-listu nije jednostavno jer svaka država primjenjuje sopstvena pravila. Poreske stope često se iskazuju u rasponima, a osnovica za obračun razlikuje se od zemlje do zemlje. Ipak, pojedine države gotovo uvijek se nalaze pri samom vrhu po ukupnom poreskom opterećenju.
Porez na prihod od izdavanja nekretnina
Za svakoga ko kupuje nekretninu radi izdavanja, porez na prihod od zakupa jedan je od najvažnijih faktora koji utiču na isplativost investicije.
Global Property Guide analizirao je koliko bi platio vlasnik nerezident za tri nivoa mjesečne zakupnine – 1.500, 6.000 i 12.000 evra.
Kod zakupnine od 1.500 evra mjesečno, najstroža je Danska, koja oporezuje prihod stopom od 42,11 odsto već od prvog evra. Slijede Nizozemska sa 36 i Finska sa 30 odsto. S druge strane, Kipar počinje sa nultom stopom, dok Luksemburg naplaćuje simboličnih 2,94 odsto.
Kod mjesečnog prihoda od 12.000 evra na vrhu liste nalazi se Belgija sa stopom od 47,27 odsto, slijedi Danska sa 43,22 odsto, dok Njemačka i Grčka dijele treće mjesto sa po 41 odsto.
Pojedine države, poput Italije (21 odsto), Portugala (28 odsto) i Nizozemske (36 odsto), primjenjuju jedinstvenu poresku stopu bez obzira na visinu prihoda, što ih, u zavisnosti od visine zakupnine, može učiniti povoljnijom ili nepovoljnijom opcijom.
Zemlje u kojima poresko opterećenje najviše raste uglavnom su one koje prihod od izdavanja uračunavaju u ukupan dohodak.
Dobar primjer je Austrija, gdje se prihod od izdavanja oporezuje po istoj progresivnoj skali kao i zarada – od nula odsto za prihode ispod 13.308 evra do 55 odsto za iznose iznad milion evra.
Gdje je najveći porez pri kupovini nekretnine?
Belgija ponovo prednjači kada je riječ o porezu koji se plaća prilikom kupovine nekretnine.
Kupci se tamo mogu suočiti sa porezom do 12,5 odsto od kupoprodajne cijene, što je nešto više nego u Ujedinjenom Kraljevstvu (12 odsto), Nizozemskoj (10,4 odsto) i Luksemburgu (10 odsto).
U Belgiji poresku stopu određuju regije, pa mjesto gdje se nekretnina nalazi ima ključni značaj.
Kupac stana ili kuće vrijedne 500.000 evra u Briselu ili Valoniji, bez poreskih olakšica, platiće čak 62.500 evra poreza odmah po kupovini.
Situacija je povoljnija za one koji kupuju nekretninu za sopstveno stanovanje. U Briselu je prvih 200.000 evra kupoprodajne cijene oslobođeno poreza za kupce koji ispunjavaju propisane uslove, pa se porez za nekretninu vrijednu 500.000 evra smanjuje na 37.500 evra.
Valonija nudi sniženu stopu od tri odsto, čime poreska obaveza pada na oko 15.000 evra.
Kupci socijalnih stanova od javnih institucija u Valoniji ne plaćaju porez, dok Flandrija ima sopstveni sistem stopa i olakšica.
Na drugom kraju ljestvice nalaze se Estonija i Češka, koje uopšte ne naplaćuju porez na promet nepokretnosti.
U Litvaniji ta naknada iznosi oko 0,4 odsto, pa za nekretninu vrijednu 500.000 evra iznosi približno 2.000 evra.
Koliki je godišnji porez na nekretnine?
Čak i kada je nekretnina prazna, vlasnici su u mnogim državama obavezni da plaćaju godišnji porez.
Međutim, upravo je ovaj porez najteže porediti među državama jer se ne obračunava svuda na isti način.
Neke zemlje primjenjuju stopu na tržišnu vrijednost nekretnine, druge na znatno nižu katastarsku ili procijenjenu vrijednost, dok Ujedinjeno Kraljevstvo koristi sistem vrijednosnih razreda umjesto procentualnih stopa.
Zbog toga nominalne poreske stope često mogu biti varljive.
U pojedinim španskim opštinama maksimalna stopa može dostići 4,8 odsto, ali se obračunava na katastarsku, a ne na tržišnu vrijednost.
Realniju sliku daju stvarni godišnji iznosi za nekretninu vrijednu oko 300.000 evra.
U Ujedinjenom Kraljevstvu komunalni porez obično iznosi između 2.000 i 3.200 evra godišnje, u zavisnosti od vrijednosnog razreda i lokalne samouprave.
Francuski taxe foncière i španski IBI uglavnom se kreću između 700 i 1.800 evra godišnje.
Belgijski précompte immobilier, koji se obračunava na osnovu procijenjene vrijednosti zakupa iz 1975. godine, često je u sličnom rasponu.
Njemački Grundsteuer, reformisan 2025. godine, u mnogim slučajevima je niži nego u susjednim državama.
Na Kipru i Malti vlasnici ne plaćaju godišnji porez na nepokretnost.
Kako se oporezuje zarada od prodaje nekretnine?
Porez na kapitalnu dobit ostvarenu prodajom nekretnine znatno se razlikuje među evropskim državama, a često je važnije koliko dugo ste bili vlasnik nego sama poreska stopa.
Najveće opterećenje ima Danska, gdje se kapitalna dobit oporezuje stopom do 52,07 odsto nakon što se uključi u ukupan dohodak.
Na dobit od 250.000 evra to znači oko 130.000 evra poreza.
Malta primjenjuje potpuno drugačiji model. Umjesto poreza na kapitalnu dobit, naplaćuje paušalnu transakcionu naknadu od 12 odsto na prodajnu cijenu.
Ta stopa se smanjuje na pet odsto ako prodavac nije trgovac nekretninama i proda nekretninu u roku od pet godina.
Njemačka ima poseban pristup.
Ako ste vlasnik nekretnine duže od deset godina, ostvarena kapitalna dobit u potpunosti je oslobođena poreza.
Ako nekretninu prodate prije isteka tog perioda, dobit se oporezuje po redovnoj stopi poreza na dohodak, uz solidarni dodatak.
Belgija pri vrhu, Kipar i Malta među najpovoljnijima
Kada se uzmu u obzir sva četiri poreza, Belgija se posebno izdvaja.
Ona je pri vrhu ili veoma blizu vrha evropskih ljestvica kada je riječ o oporezivanju kupovine, vlasništva i izdavanja nekretnina, dok jedino nešto povoljniji porez na kapitalnu dobit, koji se kreće od 16,5 do 33 odsto, donekle ublažava ukupno opterećenje.
Na drugom kraju nalaze se Kipar i Malta.
Kipar primjenjuje nultu poresku stopu na niže prihode od izdavanja, Malta ne oporezuje kapitalnu dobit na isti način kao većina evropskih država, a nijedna od ove dvije zemlje ne naplaćuje godišnji porez na nepokretnost.
Zbog toga se smatraju među poreski najpovoljnijim destinacijama za vlasnike nekretnina u Evropi.
Za strane investitore kupoprodajna cijena predstavlja samo početni trošak.
O tome da li će ulaganje u evropsku nekretninu biti isplativo na kraju odlučuje poreski sistem države u kojoj se nekretnina nalazi. Razlika između stana u Briselu i vile na Kipru pokazuje koliko se poreska pravila u Evropi i dalje razlikuju.